几百万的刚需卖不动，几千万甚至上亿的豪宅越涨越抢着买，只能说贫穷还是限制了打工人的想象力，豪宅早已脱离了住宅的属性，变成了富豪、中产们击鼓传花的金融游戏。

文 | 金融八卦女作者：月月

最近上海的楼市可太魔幻了，为了抢着买豪宅，据说整个上海的富豪、中产都拼了！

(相关资料图)

大家来随意感受一下网传的购房群里的各种魔幻消息：

亿万富翁烈日下排队认筹不知道另一半叫什么名字认筹者现挂着氧气罐的老人疑似黄牛出没

这个引发上海中产、富豪疯抢的小区叫云锦东方，如果你和八妹一样是第一次听说，那咱们得检讨一下自己，是不是还没够到豪宅的门槛，得加倍努力“搬砖赚钱”了。

1.

/ 拼了！亿万富翁烈日排队抢豪宅，

都影响到了金融圈…… /

上海抢豪宅的热潮，第一波就影响到了金融圈。

5月15日，私募大V吴悦风老师在微博吐槽：本来一个上海的朋友约好了来北京小聚，突然说来不了了，我以为有什么情况多问一句。他说：他在忙着认筹云锦东方。

据说，这个楼盘甚至影响到了最近的股市。有分析师是这么说的，“上海云锦东方房屋打新，直接把上证指数都带回调了。”

但也有人说，5月15日沪指出现了不明原因的1%超跌，背后原因可能是楼盘“冻资”。

由于开盘前没有任何通知，据说5月12日刚开始认筹那天，仅认筹成功了30组，5月13日，仅有50组认购成功。

但随着开盘消息在富人圈子里流传，很快就有更多的人闻风而动，开盘当天下午认购小程序就被挤爆了，后边三天半的号全部被约满。

上海云锦东方开盘这两天，正好赶上了今年夏天的第一波高温，最高气温直达35度，但这些根本阻挡不了上海富豪、中产疯抢的劲头，徐汇区芒果广场A栋前人山人海。

有自媒体是这么形容的：

在云锦东方发放的大红包面前，上海的产业领袖、金融巨头、行业精英们，都屈服了。

据说，在现场随便丢个矿泉水瓶，砸到的几乎都是上海的高净值人群，最低也算得上是身家千万的中产。

据现场购房者的描述，现场进行认购的是云锦东方第三期的楼盘，由于开盘前没有任何通知，在刚开始认筹的5月12日当天，仅认筹成功了30组，5月13日，仅有50组认购成功。

不过，随着云锦东方开盘的消息在富人圈子里传出，有更多的人闻风而动，5月12日下午，云锦东方的认购小程序就被挤爆了，后边三天半的号全部被约满。

证券时报记者实探云锦东方认筹现场，拍下了排队壮观。尽管是认筹截止的最后半天，人气依然“异常火热”。5月16日上午8时50分，认筹入口已排起约100米的队伍。

据云锦东方工作人员预估，在后两天半，认筹总人数就预估千人，认购率超过900%，远远超过2:0的入围比。

有说法称，根据此次的认购火爆程度，预计该批次的云锦东方会成为上海积分制以来第一个真正的满分盘。

由于上海楼市调控规定，当项目认购比（认购组数/准售房源套数）高于入围比（入围组数/准售房源套数）时，就会触发积分制。在2021年底，云锦东方三期推出95套房源的时候，只有298组认购，有196组客户达到了入围积分89.52分。

而这次云锦东方的豪宅，现场中介表示，社保基本上要交满20年才有可能入围。

因此，认购现场除了等候的同行者，还有各种理财顾问、家居软装设计人士、房产中介等等，当然也少不了想要捡漏的豪宅中介和投机的黄牛。有结婚黄牛，有代持黄牛，有资金黄牛……

八妹看完了这两天各大媒体的报道，发现黄牛的套路虽然深，但主要还是分为两种：结婚和代持。

“结婚”主要针对积分不够的购房者，找满分者结婚，以家庭为单位得以高分入围。

据说现场非常魔幻，有黄牛直接大声嚷嚷：

我有5个满分号埋伏在这里，随时结婚，随时认筹。

据说有人问现场工作人员60+190个月社保有没有戏，得到的回复是：

没希望了，不要抱有希望了，要怪也别怪我们，怪黄牛去吧，今天进来太多黄牛了。有的人昨天刚离婚成功，今天就结婚来了（所谓一日夫妻），甚至老公连老婆叫什么都不知道，现场问起来还要看身份证的，非常离谱。

就算被工作人员认出是黄牛，他们也能理不直气也壮的回怼：

我结婚，合理合情合法，你凭什么不让我认筹！

有人在微信群爆料，他在现场观察到有领着结婚证来认购，却连对方叫什么名字都不知道的“新婚夫妇”；被拉来做一日夫妻的“满分户”，一次假结婚就能获得20万-50万元的酬劳。

“代持”则是先以别人的名义购房，以后通过交易等方式将产证进行变更。

“有很多黄牛，中介找了一堆人代持。”该购房者透露，“排在我前面的是位老人，中介全程陪同，银行验资时，他卡上就一笔验资钱，没有其他任何流水，银行问钱从哪里来，他回答不上来，这显然不属于适格的购房者。”

该购房者还提到：

“等我认筹出来，楼下一堆黄牛，说积分不够，可提供满分者；缺资金，可以垫资，可以说是完整的产业链。”

据每日经济新闻报道，在参与云锦东方认购的黄牛中，多数是房产中介人员，有的不乏来自品牌门店。黄牛党的收费也不低，中介费是每平方米加3万元，摇号中了就赚钱。

此外，除了上海本地的富豪、中产们，据说长三角的小老板们也都倾巢出动了。

2.

/ 上海顶级豪宅火热：谁在抢？谁能抢？ /

看完上海疯抢豪宅的劲头，总给人一种豪宅好像市场里的大白菜，可以随意买买买的感觉。

但事实并非如此，来感受一下云锦东方的冻资要求。

500万认购金首套900万、二套2900万的冻资冻资证明需要徐汇区的银行网点，外加要求一年内的流水单上海积分制以来首个要求银行流水的新盘。

有人总结，想要认购云锦东方，得交60多份纸质材料，堪称“史上最严”认购。

在这样的要求下，上海的富豪、中产们依然扎堆围猎云锦东方，原因只有一个：价格倒挂，云锦东方的利润太高了！

公开信息显示，位列上海第四批次入市新盘中的云锦东方三期，共推售105套房源，包含洋房、别墅，面积在176平米到467平米不等，备案均价高达16.49万元/平方米，即使是最便宜的一户，总价也超过了2457万元。

而相比周边的二手房价格，云锦东方的售价确实是“白菜价”。根据链家的成交记录，云锦二期去年至今的成交均价在20万-26万之间。

新房和二手房的价差，大致在6万-10万/平方米，换句话说，买到就是赚到！

有购房指南分析了打新云锦东方的套利空间：以本次的均套面积355平为例，按照当下二手房的成交价，用最保守的倒挂：每平米6万元来计算，355平*6万/平 = 2130万元！

当然，如果要是能买到400多平的大户型，转手一卖就能赚个五六千万。换个角度想想，有的上市公司一年的净利润都没有5000万。

这么一总结，是不是觉得上千万的豪宅也不算多贵，格局一下子就打开了。

由于利润实在太高，据说这几天上海的富豪、中产们集体出动，全都把现金调过来打新。

此外，云锦东方在上海的豪宅圈虽然没有汤臣一品、翠湖天地那么出名，但绝对算得上是后起之秀。

观察者网采访了上海中原地产首席分析师卢文曦，他表示，“市区、滨江、豪宅、大平层，构成了云锦东方的基本面。普通房子想满足上述一个指标都很难，但云锦东方全做到了。”

在云锦东方的官方宣传语里，也突出了自己的优势：位于徐汇滨江，毗邻美术馆和演艺中心：

“一个有纽约上东区区位，比弗利山庄居住品质，戛纳生活氛围的东方国际住区”。

或许正是因为兼具了稀缺性地段和大户型属性，所以云锦东方成了上海豪宅圈的新宠，这两年，很多明星富豪都选择了这个楼盘。

据媒体报道，唐嫣、胡歌都是云锦东方的业主。2020年初，有微博上的房产博主爆料，李佳琦豪掷1.3亿，买下了上海云锦东方二期的一套顶楼复式豪宅。去年上海疫情期间，他给小区捐赠物资的消息也证实了这一点。

3.

/ 上海魔幻楼市：

全球最大豪宅市场，豪宅涨价刚需跌 /

如果用一个词来形容上海楼市，非“魔幻”莫属。而“魔幻”的一面是豪宅市场，一面则是刚需房市场。

早在2016年上半年，就曾有媒体报道称，上海已经荣升为全球最大的豪宅市场。

经过几年的时间，上海的豪宅市场的热度不仅没有降温，反而经历了一轮持续性疯涨，有些豪宅项目价格较两年前接近翻倍。

2022年中旬，上海豪宅就丝毫没有受到疫情的影响，反而出现了一波跳涨，价格不断创新高。

去年，浦东的森兰壹公馆入市，认购率也达到了惊人的617%。

今年，云顶东方的入市，又给上海的豪宅市场扔下了一枚重磅炸弹，炸出了上海大大小小的富豪、中产，只要能想办法凑够钱的，都想通过豪宅套利，于是就出现了超过900%认购率的盛况。

但如果你以为富豪们疯抢豪宅是为了住，那你就大错特错了。事实上，买豪宅的人多，卖豪宅的人也不少，从去年到今年，上海的豪宅一边涨价一边卖，简直就是富豪们的理财利器。

毕竟相比股票、基金之类的金融理财产品，买卖豪宅简直就是稳赚不赔的理财新方式。

去年，翠湖天地隽荟二手房4个多月时间的涨幅超过了31%。今年3月以来，上海的知名豪宅们，比如翠湖天地、徐汇滨江的6个豪宅项目、内环北外滩的豪宅项目，都出现了不少挂牌出售的豪宅。

多位豪宅中介向经济观察报表示，目前的业主挂牌有多种原因。除了“老换新”、“小换大”的改善置换需求，还有一部分打新业主在现有豪宅价格“滞涨”的情况下，准备卖房打新一手豪宅，这也是一种更高效的资金安置方式。

据外滩板块一名连锁豪宅中介透露，原本外滩“次新”豪宅业主十分惜售，但今年开始，外滩壹号院、海珀外滩的挂牌量从一两套攀升到了四五套。

“这些豪宅的总价较买入新房时几乎翻倍，一些业主觉得最快的一波钱拿到了，准备离场。”

而上海魔幻楼市的B面，则是刚需二手房市场的萎靡。

从总体来看，据上海易居房地产研究院根据国家统计局公布的数据，自2019年7月起至今，上海二手房价格同比最高涨幅一度达到10.3%，随后逐步回落。与此同时，上海二手房交易量已经出现下滑。据链家研究院监控数据显示，上海4月份二手房成交1.8万套，环比下降26%。

有自媒体采访豪宅中介称，由于今年上海市中心入市的新盘较多，不少房龄较老的楼盘业主都开始出售老房，希望能够置换“打新”。一些房龄超过20年的楼盘比如瑞虹新城一期，挂牌价已经跌破了10万元/平米。不少业主就是通过置换掉这些老牌豪宅，用资金去购买新豪宅。

但相比豪宅，刚需房想出手就没那么容易了。微博上中介写道：上海的刚需房正在悄悄的降价，并且还很难卖。

几百万的刚需卖不动，几千万甚至上亿的豪宅越涨越抢着买卖，只能说贫穷还是限制了打工人的想象力，豪宅早已脱离了住宅的属性，变成了富豪、中产们击鼓传花的金融游戏。

参考资料：

《水泥开始凝固》，包邮区

《当一日夫妻冲垮了云锦东方》，清风说新房

《谁在“抛售”上海豪宅？》，经济观察报

《上海太疯狂！亿万富翁排队买房，打中稳赚2000万！更有“抓人结婚”！》，中国基金报