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核心观点：

本周政策情况：郑州、合肥四限放松，多地公积金放松。地方层面，本周郑州二环外取消限购、限售放松，合肥部分区域取消限购，有60 岁及以上成员或多孩的户籍居民家庭可购买第3 套房，兰州、大同、郑州等地公积金放松。

本周基本面情况：成交清明假期边际下行，同比依然正增长。受到清明假期一定影响，本周59 城新房、13 城二手房成交面积环比分别下降33.3%、29.9%，但同比依然正增长，分别上行18.2%、74.8%，仍有一定的成交热度。分城市来看，一线深圳、广州下滑趋势较明显，较上周成交量减半，二线中厦门、长沙逆势边际上行，环比分别增长172.4%、34.3%。推盘方面，11 城单周商品房推盘面积环比-70.7%，同比-32.2%，23 年4 月前6 天推盘面积同比-47.7%。本周11 城商品房批售比（移动平均3 个月）为0.91，环比-0.03，11 城去化周期为22.82 个月，去化周期持续边际下行。

本周土地情况：土地成交边际上行，绝对规模仍处低位。23 年第14 周商住土地成交面积环比上升167.5%，出让金环比上升153.7%，溢价率为5.5%，环比上升2.2pct。23 年前14 周（2022.12.26-2023.4.2），商住土地累计成交面积同比下降13.3%，出让金同比下降5.7%，其中一线城市商住土地累计出让金同比下降37.0%，二线城市出让金累计同比上升12.7%，三线城市出让金累计同比下降13.7%。

开发板块观点：推盘规模季节性回落，多地政策改善持续推进。本周重点城市新房及二手房成交规模环比有所下降，一方面金三银四的季节性使得推盘规模下降带动成交回落，本周重点城市推盘面积环比下降71%，历史数据来看4 月成交规模也通常低于3 月水平，另一方面市场微观层面到访数据仍有下行。但值得注意的是22 年末政策持续放松带来的购房成本及门槛的下降对居民观望情绪有所消解，到访、转化及成交虽然有下降，但仍高于22 年水平。本周郑州、合肥均进一步放松限购，政策环境持续改善，在市场热度边际波动的情况下巩固市场热度，推荐关注板块及优质房企的复苏弹性及投资机会。

本周物业观点：板块低位震荡，龙头央国企超额收益延续。本周恒生指数下降0.3%，物业板块平均下降1.0%，其中央国企龙头上升0.1%，民企龙头下降2.7%，物业板块整体动态PE9.5x，处于20 年以来1%分位。

风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。